Сьогодні російських громадян цікавить, чи подорожчають квартири первинного і вторинного ринку житла в 2019 році. Ця тема набуває особливої актуальності у зв’язку з тим, що доходи потенційних покупців або не ростуть, або і зовсім падають, тому раціональне вкладення заощаджень стає першочерговим завданням. Так чи варто очікувати підвищення цін і коли краще купувати нерухомість — зараз, в найближчому майбутньому або через кілька років?
поточний стан
Перш ніж приступати до аналізу цін на квартири в 2019 році, необхідно визначити, в якому стані знаходиться ринок нерухомості зараз. Протягом 2 років (2015-2017) тут спостерігався справжнісінький обвал. Спершу ціни впали на 5-7%, а після того, як девелопери почали пропонувати клієнтам акції і знижки для утримання хоч якихось продажів, вартість квартир стала ще нижче — на 9-12%. При цьому ситуація супроводжувалася:
- будівельним бумом;
- стійким трендом на високопроцентние іпотечні програми;
- зниженням реальної платоспроможності росіян;
- продовженням санкцій політики з Заходу.
Все це негативно позначалося на вітчизняній економіці в цілому і на ринку житла зокрема. У людей не вистачало коштів на придбання нерухомості, а заходів державної підтримки щодо стимулювання купівельної активності було недостатньо. Пропозиція в багато разів перевищила попит. Незважаючи на це, деякі аналітики назвали подібну ситуацію швидше позитивною, ніж негативною — в зниженні цін вони побачили щось важливе зміна, яке назрівало тут вже давно. Протягом довгого часу вартість житла була і невиправдано завищеною, і невідповідною тим витратам, які витрачалися будівельними компаніями на зведення будинків і обробку квартир.
Сьогодні учасники ринку нерухомості бояться нестабільності. Так, в кінці 2017 — початку 2018 роки люди почали активно купувати квартири, але тільки тому, що запанікували у зв’язку з появою прогнозів про швидке підвищення цін і чуток про скасування іпотечних програм. Чи не відчувають економічної стійкості і фінансової впевненості і російські девелопери, які продовжують робити спроби з заломлення негативних трендів за допомогою бонусів і знижок. В цілому ситуація по містах виглядає наступним чином:
- Москва — близько 210 000-240 000 руб. / Кв. м .;
- Санкт-Петербург — 110 000-115 000 руб. / Кв.м .;
- Сочі — 95 000 руб. / Кв. м .;
- Хабаровськ — 71 000 руб. / Кв. м .;
- Єкатеринбург — 70 000 руб. / Кв. м .;
- Казань — 66 000 руб. / Кв. м .;
- Нижній Новгород — 62 000 руб. / Кв. м .;
- Ростов-на-Дону — 60 000 руб. / Кв. м .;
- Самара — 57 000 руб. / Кв. м .;
- Воронеж — 43 000 руб. / Кв. м.
Чого слід очікувати
Відповіді експертів на питання про те, чи подорожчають квартири в 2019 році, різняться — одні впевнені, що підвищення цін точно бути, в той час як інші заявляють про протилежне. В якості причин, які можуть спровокувати зміни на рику нерухомості, фахівці також називають різні чинники.
Курс на підвищення цін: прогнози
Глава московської Асоціації інвесторів Любов Цвєткова заявляє, що квартири в 2019 році визначено подорожчають. Жінка пов’язує це зі скасуванням системи пайового будівництва і переходом до моделі проектного фінансування. За проведення подібної реформи візьмуться самі влади, а її мета полягатиме у зменшенні кількості учасників на ринку нерухомості.
В результаті того, що галузь стане більш консолідованою і єдиної, дрібним девелоперам доведеться її покинути, а великі, перевірені і надійні забудовники, нарешті, зможуть взяти ціноутворення в свої руки. Однак якщо ринок зазнає зміна на краще і вийде з рецесії, то для покупців таку ситуацію навряд чи можна буде назвати вигідною, адже платити їм доведеться більше. Цвєткова вказує, що все це буде відбуватися поступово, в зв’язку з чим відчутне підвищення вартостей відчується тільки через 2-3 роки.
З прогнозом про підвищення цін на квартири в 2019 році згоден і начальник відділу продажів і маркетингу московської девелоперської компанії «Лідер Інвест» Олексій Болдін. Він зазначає ще один можливий майбутній тренд — це зміцнення держави в позиції ринкового гравця. Зокрема, столична програма реновації, в рамках якої частина залишилася нерухомості буде розпродана покупцям, вказує на зацікавленість російської влади в справах ринку.
Про те, що квартири незабаром подорожчають, заявив і комерційний директор Дмитро Волков. Однак він пов’язує це не стільки з вирішенням проблем всередині ринку або з його консолідацією, скільки з тими зобов’язаннями, які лягають на плечі девелоперів. Забудовники змушені зводити поруч з новобудовами додаткові об’єкти інфраструктури (поліклініки, магазини, школи, дитячі садки та ін.), Адже цього від них вимагають влади. В результаті вартість нерухомості автоматично підвищується на 5-10%. До цього додається ще й те, що сьогодні девелопери стикаються зі збільшенням цін на:
- будматеріали (бетон і цегла імовірно подорожчають на 15%, а арматура — на всі 70%);
- транспортні послуги;
- паливо.
Кредити, які забудовникам доводиться брати для підтримки бізнесу, також не стають вигідніше. Через складання всіх цих факторів девелопери виявляються змушені піднімати ціни на житло, щоб покрити хоча б свої витрати і витрати.
Курс на зниження цін: припущення
Однак знаходиться і інша категорія експертів, представники якої впевнені — з ринком квартир або не відбудеться ніяких позитивних змін, або він, навпаки, досягне максимальної точки свого спаду в 2019-2021 роках, після чого почне повільно, але вірно виходити з рецесії. Такі фахівці вказують на те, що, як і багато областей, будівельна сфера розвивається циклічно. Один цикл із середньою тривалістю в 10 років характеризується прибутковістю і успішністю. Однак потім він змінюється іншим циклом, під час якого відзначається перенасичення ринку з усіма, що випливають звідси, наслідками.
Відновлення позитивної динаміки експерти приурочують тільки до 2024 року, коли буде в повній мірі реалізована програма з імпортозаміщення, а звідси — і відновленню купівельної спроможності населення.
Це важливо! Більшість експертів сходяться на думці, що щорічні темпи падіння цін будуть варіюватися в межах 7-9%. Причому квартири на первинному ринку почнуть дешевшати швидше, ніж на вторинному.
Незважаючи на те, що через продовження обвалу кількість продажів в 2019 році може піднятися, в довгостроковій перспективі все це негативно відіб’ється як на самій галузі, так і на російській економіці. Багато девелоперів будуть змушені призупинити будівництво окремих об’єктів або зовсім припинити свою діяльність. Нехай житло і стане на порядок дешевше, воно виявиться вже не такий вигідний формою інвестування.
А що ж у великих містах
З усього цього можна зробити наступний висновок: загальний тренд на падіння цін, що триває ось уже протягом кількох років, збережеться і в 2019 році. Коливання не повинні перевищити 10% від поточних вартостей.
Однак в деяких регіонах можливе подорожчання нерухомості. Девелопери розуміють, які райони є для покупців найбільш привабливими, а тому, навіть незважаючи на гнітючий стан ринку, продовжують встановлювати тут відповідають реаліям ціни. Йдеться про квартири в:
- Москві — збільшення вартості можливо в межах 2-3% в рік, тобто в середньому до 250 000 руб. / кв. м.
- Сочі — в межах 4-5%, тобто до 100 000 руб. / кв. м.
- Санкт-Петербурзі — в межах 2%. В результаті житло в СПб. оцінюватиметься в 120 000 руб. / кв. м.
- Хабаровську і Єкатеринбурзі. Тут вартість може вирости до 75 000 руб. / Кв. м.
- Казані, Новгороді, Самарі і Воронежі. Залежно від конкретного міста ціна буде варіюватися від 45 000 до 70 000 руб. / Кв. м., що також виявиться дорожче, ніж зараз.
