Операції з нерухомістю приваблюють багатьох інвесторів, однак цей бізнес залишається досить ризикованим через нестабільність ринку. Пересічні громадяни також намагаються вибрати найкращий час для реалізації або покупки квартир. Щоб скласти прогноз ситуації на 2019-2020 роки, експерти беруть до уваги багато чинників економіки.
економічні передумови
Криза 2015 року призвела до падіння обсягів забудови житла, і викликав стрибок цін на квадратні метри, який змінився «обвалом» ринку. Наступні два роки ситуація характеризувалася повільним падінням цін і заморожуванням великих будівельних проектів — особливо цей процес був помітний в столиці. 2018 рік викликав пожвавлення на ринку: агентства нерухомості відзначили, що підсумки року перевершили всі їхні очікування щодо обсягів продажів.
Аналітики пояснюють таке пожвавлення тим, що населення відкладав гроші протягом декількох років, побоюючись інфляції і дефіциту коштів, але відносна стабільність економіки і зниження іпотечної ставки викликало хвилю споживчої активності.
фактори ціноутворення
На формування цін впливає сукупність економічних процесів.
- Хоча попит на житло не зменшується, аналітики відзначають загальний спад купівельної спроможності. Він викликаний інфляцією, зростанням ПДВ, підвищенням цін на бензин — витрати населення зростають, при тому, що заробітні плати практично залишаються на тому ж рівні. Наслідком цього може стати деякий «гальмування» придбання нерухомості в 2020 році.
- Кінець 2018 року відзначився зростанням ключової ставки ЦБ до 7,75%: курс на зниження ставки, якому слідував Центробанк протягом 4 років, змінився на підтримку. Іпотечні програми у 2018 році продемонстрували небувалу лояльність — деякі пропозиції варіювалися в діапазоні 8-9% річних. Це викликало сплеск активності — громадяни, які не вирішувались на кредит протягом останніх років, були залучені вигідними ставками. В результаті обсяг житлового кредитування виріс на 42% в порівнянні з 2017 роком. Однак в період 2019-2020 середня ставка складе не менше 10-12%, тому обсяг іпотечних кредитів знизиться. Проте, іпотека залишається найбільш затребуваним інструментом ринку нерухомості — не менше 50% угод здійснюється із залученням банківських коштів.
- Обсяги вводяться в експлуатацію новобудов знизилися в порівнянні з 2017-2018 роком на 10-15%, в залежності від регіону. Це викликано насамперед тим, що в 2015 році криза вдарила по будівельній галузі та кількість запускаються проектів знизилося. Утворюється дефіцит пропозиції, що може привести до зростання цін на нерухомість.
- Зміни в законі «Про участь у пайовому будівництві …» №214-ФЗ тягнуть зменшення кількості забудовників — на ринку залишаться лише великі гравці. Суть реформи полягає в тому, що пайове будівництво як інструмент більше не буде застосовуватися. Тепер девелопери вносять 10% власного капіталу, решту коштів їм надають банки під кредитні програми, а кошти пайовиків зберігаються на розрахунковому рахунку банку до здачі об’єкта. Також до забудовників посилюються вимоги в сфері контролю за залученими коштами та за іншими показниками економічної стабільності підприємств.
- Головний ценообразующий фактор — затребуваність житла в регіоні. У провінційних містах і селах ціни опускаються до 400-500 тис. Руб. за однокімнатну квартиру. А міста з приростом населення підвищують ціни в міру попиту. Попит формується в залежності від економічної активності регіону: робочі місця, великі підприємства залучають молодих людей, майбутніх покупців житлоплощі.
прогнози аналітиків
- Геннадій Стерник, сертифікований аналітик нерухомості, передбачає, що зростання цін не буде до 2020 року, оскільки попит нижчий за пропозицію, а реальні доходи населення падають. Він стверджує, що обсяги продажів знизяться на тлі політичного курсу: підвищення пенсійного віку, оподаткування та інших непопулярних заходів «витягування» економіки за рахунок населення. Однак в подальшому економічне зростання викличе збільшення доходів громадян і споживча активність зросте.
- Станіслав Рішко, експерт в сфері преміум-нерухомості Москви, вважає, що в столичних новобудовах збільшиться вартість квартир мінімум на 10%, оскільки жорсткість умов для забудовників викличуть зростання витрат і собівартості житла. Однак вторинне житло, на його думку, впаде на 3-5%, так як очікування продавців завищені, і багато об’єктів не продаються роками.
- Ільдар Хусаїнов, директор ріелторської мережі «Поверхи», прогнозує спад продажів в найближчі кілька років. Він пов’язує це з декількома факторами: подорожчання первинного житла через жорсткість вимог до девелоперам, підвищення іпотечної ставки, гальмування введення нових об’єктів. Іпотечні обсяги, за його словами, знизяться на 10-15%, а ціни квартир піднімуться на 3-8%. Крім того, в зв’язку з прогнозуванням подорожчання і підігріванням попиту, в 2019 році люди почнуть активно скуповувати житло, що тільки прискорить процес росту.
- Представник аналітичного бюро «IRN-нерухомість» Юлія Ришкіна передбачає, що вартість квадратних метрів не збільшиться, оскільки населення вже «перекредитуватися», а заробітні плати не ростуть. Подорожчання 2018 року, на її думку, пов’язано зі зниженням ставки банками, однак цей процес піде назад в 2019 році.
Можна зробити висновок, що 2019-2020 ринок «просяде» на 10-15%, оскільки знизиться обсяг іпотечного кредитування, а вартість квадратних метрів виросте.
