Прогноз експертів припускає поступове пожвавлення ринку нерухомості в 2018-2019 рр. Поліпшення економічної ситуації призводить до відновлення попиту, що буде тривати в середньостроковій перспективі. Додатковим фактором зростання стане зменшення відсотків по іпотечних кредитах. При цьому ціни на квадратні метри продовжать знижуватися.
подолання кризи
Економічна криза призвела до стрімкого обвалу попиту на житло. Кількість угод скоротилося в результаті впливу наступних факторів:
- девальвація рубля;
- подорожчання банківських кредитів;
- падіння доходів населення.
У період кризи рівень пропозиції істотно випереджав показники попиту. Велика кількість об’єктів вводилося в експлуатацію, збільшуючи дисбаланс на ринку. В результаті конкуренція стала більш запеклою. У тому числі конкурентна боротьба привела до використання цінових інструментів.
В таких умовах забудовники були змушені піти на істотне зниження цін. Згідно з оцінками експертів, вартість квадратних метрів «просіла» на 20-30%. Даний показник в Москві за підсумками 2017 року склав 167 тис. Руб., В інших регіонах істотно менше. Прогноз цін на нерухомість передбачає збереження цієї тенденції до 2019 року — протягом двох років вартість знизиться ще на 10%. У тому числі забудовники будуть використовувати такі інструменти, як знижки та акції.
Згідно з прогнозами експертів, в 2018-2019 рр. для ринку житла будуть характерні наступні тенденції:
- Подальше падіння вартості по іпотечних кредитах.
- Скорочення метражу квартир, що призведе до падіння підсумкової суми угоди.
- Плавне скорочення рівня пропозиції за рахунок обмеженої кількості об’єктів, які будуть вводитися в експлуатацію.
Зниження цін стане додатковим драйвером зростання ринку, відзначають аналітики. Дана тенденція буде залучати інвесторів, які будуть конвертувати свої заощадження в квадратні метри. Також позитивним фактором залишається скорочення відсотків по іпотеці, які в недалекому майбутньому опустяться нижче 10%. Рекордне падіння іпотечних ставок стало можливим завдяки поступовому зменшенню ключової ставки Центробанку. Протягом 2017 року середні ставки по іпотеці «втратили» близько 3%.
Здешевлення кредитів стало ключовим фактором для стабілізації попиту, підкреслюють аналітики. Збільшення кількості кредитних угод дозволило уникнути більш масштабного падіння вартості квартир. Якби ставки по іпотеці зберігалися на рівні 13%, то додаткове зниження склало б 2-3%.
Зменшення вартості житла забезпечується не тільки за рахунок падіння собівартості квадратних метрів, а й в результаті скорочення загального метражу квартир. В першу чергу дана тенденція спостерігається для житла економ-класу — метраж квартир в даному ціновому сегменті за час кризи скоротився на 15%. Для бізнес-класу скорочення метражу має істотно менші масштаби. Також забудовники стали використовувати нові формати планування, які дозволяють поєднувати кухню і вітальню.
Ще одна тенденція, яка вплине на ринок нерухомості — скорочення кількості об’єктів, які здаються в експлуатацію. Однак аналітики не прогнозують дефіцит житла первинки, оскільки залишається велика кількість нерозпроданих квартир в новобудовах.
Основним фактором, який визначить подальший розвиток ринку нерухомості в 2018-2019 рр., Є динаміка валютних котирувань. Девальвація вітчизняної валюти призвела до збільшення рублевої вартості житла в період кризи. У 2018 році рубль продовжить відігравати втрачені позиції, що позначиться на собівартості квадратних метрів.
ціноутворюючі фактори
Валютний фактор має важливе значення для ринку житла. Коливання курсу позначається на зміні вартості будівельних матеріалів. Також динаміка валютного ринку відбивається на ціновій політиці забудовників.
У 2018-2019 рр. аналітики прогнозують плавне зміцнення російської валюти, що є основою базового сценарію на найближчі роки. Зниження курсу долара буде забезпечено за рахунок наступних чинників:
- Підвищення котирувань нафти, які в найближчій перспективі вийдуть на рівень 75-80 дол. / Бар.
- Відновлення темпів економічного зростання в діапазоні 2,5-3%.
В результаті курс долара буде знижуватися до 52-54 руб. / Дол., Що відіб’ється на цінах на нерухомість в 2019 році. Зміцнення рубля дасть можливість забудовникам піти на чергове зниження цін без шкоди для своїх фінансових показників.
Песимістичний сценарій передбачає нове знецінення «чорного золота», що стане можливим після відновлення зростання нафтовидобутку. Відмова від угоди ОПЕК + призведе до різкого збільшення пропозиції, що відіб’ється на динаміці нафтових котирувань. Падіння вартості бареля до 55-60 доларів призведе до ослаблення рубля до 58-60 руб. / Дол. В результаті зниження цін на нерухомість сповільниться на 3-5%.
Зростання цін буде стримуватися в результаті уповільнення інфляції, яка в найближчі роки закріпиться на рівні 4%. Вартість будматеріалів залишатиметься стабільною, що позитивно відіб’ється на фінансовому становищі забудовників. В таких умовах будівельні компанії будуть залишатися рентабельними без підвищення цін.
Стійке підвищення попиту на нерухомість буде неможливим, якщо не прискориться зростання реальних доходів населення. Незважаючи на здешевлення іпотеки, обмежені доходи громадян будуть негативно позначатися на відновлення докризових обсягів продажів.
На відміну від періоду кризи, вплив державної підтримки на розвиток ринку нерухомості буде незначним. Уряд не планує продовжувати дію пільгової іпотеки після того, як ставки опустилися значно нижче 12%. У такій ситуації додаткове зниження відсотків є недоцільним, вважають чиновники.
